Ein Paar unterschreibt einen Vorvertrag für eine Wohnung. Drei Wochen später zeigt das DPE eine Einstufung G an, und die Vermietung wird ohne umfangreiche Renovierungsarbeiten unmöglich sein. Dieses Szenario häuft sich, seit in der französischen Metropolregion Wohnungen mit der Einstufung G für die Vermietung verboten sind. Das Immobilienprojekt wird nicht mehr nur über den Preis entschieden: Die Energieeffizienz, die Solidität der Bankunterlagen und die unsichtbaren Kosten wiegen genauso schwer wie die Verhandlung.
DPE und Energieklassifizierung: der Filter, den man vor jedem Besuch überprüfen sollte
Bereits bevor man die Tür zu einer Immobilie öffnet, schaut man sich das Energieeffizienz-Diagnosetool an. Eine Einstufung F oder G verändert die finanzielle Gleichung radikal, da sie Renovierungsarbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz vor einer Vermietung erfordert und sich negativ auf den Wiederverkaufswert auswirkt.
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Die schrittweise Reform des DPE hat seine rechtliche Zuverlässigkeit gestärkt. Eine schlechte Einstufung kann nun zu einem Rechtsstreit führen, wenn der Käufer nachweist, dass das Gutachten zum Zeitpunkt des Verkaufs fehlerhaft war. Daher überprüft man das Gültigkeitsdatum des DPE und vergleicht die angegebene Einstufung mit dem tatsächlichen Zustand der Isolierung, der Heizungsanlage und der Belüftung.
Konkret begrenzt eine Immobilie mit der Einstufung E oder besser die notwendigen Arbeiten und sichert die Rentabilität einer Mietinvestition. Für eine Hauptwohnung bleibt die Einstufung ein Verhandlungshebel beim Preis: Ein Verkäufer, der ein G anzeigt, weiß, dass der Käufer eine Renovierung finanzieren muss. Man kann sich auf Plattformen wie lecomptoirdelimmobilier.fr stützen, um die Anzeigen zu vergleichen und schnell Immobilien zu identifizieren, deren Energieprofil mit dem tatsächlichen Budget übereinstimmt.
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Immobilienkreditunterlagen: was bei der Bank den Unterschied macht
Die Makler bestätigen es seit mehreren Monaten: die Qualität der Kreditnehmerunterlagen wiegt mehr als die theoretische Verschuldungsfähigkeit. Ein Verschuldungsgrad unter der gesetzlichen Grenze reicht nicht mehr aus. Die Bank möchte einen konsistenten Eigenkapitalanteil sehen, eine Restersparnis nach dem Kauf und eine stabile berufliche Laufbahn.
Man bereitet die Unterlagen lange vor dem ersten Besuch vor. Drei Punkte können eine Bankentscheidung kippen:
- Das Eigenkapital, idealerweise so bemessen, dass es mindestens die Notarkosten und einen Teil der möglichen Renovierungsarbeiten abdeckt. Je solider das Eigenkapital, desto größer ist der Verhandlungsspielraum beim Zinssatz.
- Die Konsistenz zwischen dem Preis der Immobilie, den vorhersehbaren Kosten (Grundsteuer, Eigentümergemeinschaft, Energie) und dem monatlichen Lebensunterhalt. Eine zu optimistische Simulation führt zu einer Ablehnung.
- Die Delegation der Kreditnehmerversicherung, die es ermöglicht, die Gesamtkosten des Kredits im Vergleich zum von der Bank angebotenen Gruppenvertrag erheblich zu senken.
Ein vollständiges Dossier bereits beim ersten Termin beschleunigt die Bearbeitung. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, aber mehrere Finanzierungsnetzwerke berichten, dass ein unvollständiges Dossier die Antwortzeit um mehrere Wochen verlängert, was in einem angespannten Markt zum Verlust einer Immobilie führen kann.
Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf: die Posten, die die Verhandlung nicht abdeckt
Man verhandelt über den angezeigten Preis, vergisst aber den Rest. Die zusätzlichen Kosten machen jedoch einen nicht unerheblichen Teil des tatsächlichen Erwerbsbudgets aus.
Notarkosten und Besteuerung
Bei einer Bestandsimmobilie nehmen die Notarkosten einen erheblichen Teil des Preises ein. Man berücksichtigt sie bereits bei der Kreditsimulation, nicht erst nach der Unterzeichnung des Vorvertrags. Bei Neubauten sind diese Kosten reduziert, aber andere Posten tauchen auf (Anschlüsse, Ausstattungen).
Eigentümergemeinschaftskosten und Grundsteuer
Fragen Sie nach den letzten drei Protokollen der Eigentümerversammlung, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Dort erkennt man die beschlossenen Arbeiten, die bevorstehenden Mittelabrufe und mögliche Rückstände. Die Grundsteuer variiert stark von Gemeinde zu Gemeinde für vergleichbare Immobilien.
Renovierungsarbeiten nach dem Erwerb
Eine Immobilie, die eine energetische Renovierung benötigt, um aus einer Einstufung F oder G herauszukommen, verursacht ein Renovierungsbudget, das man vor dem Kaufangebot kalkuliert, nicht danach. Ein Angebot von einem RGE-Handwerker einholen, bevor man den Vorvertrag unterschreibt, gibt ein konkretes Argument zur Preisverhandlung und sichert den Zugang zu öffentlichen Fördermitteln.
Aufschiebende Bedingung und Vorvertrag: die Schutzmaßnahmen, die aktiviert werden müssen
Der Vorvertrag ist kein endgültiges Engagement. Der Käufer hat nach der Unterzeichnung eine gesetzliche Widerrufsfrist und vor allem ermöglichen die aufschiebenden Bedingungen, sich ohne Strafe zurückzuziehen, wenn bestimmte Bedingungen nicht erfüllt sind.
Die aufschiebende Bedingung zur Kreditgenehmigung ist die bekannteste, aber man kann weitere hinzufügen:
- Erhalt einer Baugenehmigung oder einer Genehmigung für Arbeiten, wenn das Projekt eine Erweiterung oder eine Fassadenänderung umfasst.
- Fehlen von Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechten durch die Gemeinde, die vor der endgültigen Unterzeichnung beim Notar überprüft werden können.
- Zufriedenstellendes Ergebnis einer ergänzenden Diagnose (Asbest, Blei, Termiten je nach geografischem Gebiet).
Jede aufschiebende Bedingung muss mit einer präzisen Frist und messbaren Kriterien formuliert werden. Eine vage Klausel schützt niemanden. Man bittet den Notar, jede Bedingung vor der Unterzeichnung des Vorvertrags zu überprüfen, und bewahrt eine Kopie aller übermittelten Dokumente auf.
Die Koordination zwischen dem Notar, der Bank und dem Immobilienmakler bleibt ein unterschätzter Punkt. Eine Verzögerung bei der Finanzierung, die die Frist der aufschiebenden Bedingung überschreitet, kann einen Schutz in eine Falle verwandeln. Man stimmt die Bankfristen mit dem Notar bereits bei der Erstellung des Vorvertrags ab.