01/08/2011 - Rimborso anticipato del mutuo: un'opportunità da valutare attentamente

Il rimborso anticipato del mutuo, sia esso integrale o parziale, è un'opportunità interessante da valutare, in quanto permette al mutuatario di risparmiare i costi legati agli interessi delle rate future del proprio finanziamento. É fondamentale tuttavia considerare l'eventuale costo della penale di estinzione anticipata, che è definita come una percentuale del capitale rimborsato alla banca. Con l'entrata in vigore del Decreto Bersani nel gennaio 2007, le banche non possono più richiedere penali di estinzione anticipata per tutti i nuovi mutui (con finalità acquisto casa e ristrutturazione) sottoscritti da febbraio 2007 in avanti. Lo stesso decreto ha definito inoltre un limite massimo per le penali di estinzione dei contratti di mutuo stipulati antecedentemente al 2 aprile 2007:

per i mutui a tasso variabile: penale massima dello 0,50% per estinzione del mutuo prima del terz'ultimo anno, 0,20% durante il terz'ultimo anno e 0% negli ultimi 2 anni (se invece la penale in contratto risulta già minore del nuovo limite massimo stabilito dal decreto, si ottiene uno sconto della penale di estinzione dello 0,20% rispetto a quanto concordato in contratto con la banca):
per i mutui a tasso fisso: se stipulati prima del 31 dicembre 2000, valgono i limiti applicabili ai mutui a tasso variabile; per i mutui stipulati successivamente, la penale massima è dell'1,90% per estinzione durante la prima metà della durata del mutuo, dell'1,50% per estinzione dalla metà del rimborso del mutuo al quart'ultimo anno, 0,20% durante il terz'ultimo anno, 0% negli ultimi 2 anni (se invece la penale in contratto risulta già minore dei nuovi limiti massimi stabiliti dal decreto, si ottiene uno sconto della penale di estinzione dello 0,25% per penali contrattuali uguali o superiori all'1,25% e dello 0,15% per penali contrattuali inferiori all'1,25%);
per i mutui a tasso misto: se al momento dell'estinzione è in corso l'ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, se invece è in corso l'ammortamento a tasso fisso valgono i limiti applicati ai mutui a tasso fisso.

Nel caso in cui il contratto preveda delle penali di estinzione superiori ai limiti definiti dalla nuova normativa, il mutuatario potrà richiedere alla banca la riduzione delle penali fino ai livelli massimi consentiti (la legge tra l'altro non consente alla banca di rifiutare l'adeguamento alla penale massima). Nel caso in cui non si abbia a disposizione sufficiente liquidità per una estinzione integrale, si può sempre procedere ad una estinzione parziale. In quest'ultimo caso, la rata e la durata del mutuo potranno variare significativamente a seconda del piano di ammortamento adottato dalla banca erogante.

Nel caso di un mutuo con piano di ammortamento francese "classico" (con quote capitale ricalcolate ogni mese) la rata si riduce di molto, mentre non varia la durata residua del mutuo; nel caso di mutuo con piano di ammortamento francese "modificato" (con quote di capitale calcolate al tasso iniziale e "congelate" per l'intera durata del mutuo), l'estinzione parziale comporta invece la riduzione della durata del mutuo, per un numero di rate la cui somma delle quote capitale è uguale al capitale rimborsato anticipatamente, mentre il valore della rata diminuisce in maniera ridotta.